工程原理来指导酒店的改造

工程原理来指导酒店的改造

       近年来，随着我国现代化、国际化进程式的逐步加快，人民物质生活水平的迅速提高， 酒店业持续、快速、高水平发展，特别是在经济、文化、旅游资源较丰富以及地理位置较好 的地区尤为明显，从而对相对"老"的酒店形成了巨大的压力与冲击。事实上，许多当时看来以很高档、豪华的设施与装修，用不了五年，便会感觉落伍了。改造（特别是全面改造）需大量资金才能得以实施，这对于大多数酒店来说决不是件易事。而不改造吧，势必会在很大程度上影响酒店的竞争力，进而导致营业水平与服务质量不降、人才外流、营运举步维艰。对此，本文将着重运用价值工程原理来探讨酒店更新改造时机、项目、规模、档次及施工队伍的选择，为领导层抉择提供比较可靠的决策依据。
　　价值工程原理与实践：
　　价值工程是一种通过对功能的分析来正确处理功能与成本关系的科学方法，从而达到降低

www.ff70.com 成本（费用）和优化方案的目的。价值工程中价值的概念，不同于政治经济学中商品价值的观念，它比较接近于人们日常生活中所说的价值，也就是值不值的问题。即改造后的使用价值与费用之间的关系。价值的大小，是人们对这种关系所作出的判断。如究竟要不要设立商务楼层这样一个概念（案例），涉及的主要因素有：每间的改造费是多少？改造后每间平均房价为多少、与改造前相比提高了多少？酒店的承受力如何？需求量（市场份额）约多少？有无相对固定或长住客（A类客户）等等，这样一个思维或评估过程，其核心就是值不值，也就最终影响了方案的取舍。
　　1、价值：
　　在价值工程中，改造项目的功能、费用和价值三者的关系为： 价值=功能/费用从上式可以看出，改造成项目的价值与功能成正比，与费用成反。因此，提高改造项目的价值，有如下几条途径（经案例来分析）： 　
　　功能不变，使费用下降。以同样具备多少功能，就应多在降低费用上下工夫。　
　　费用不变，提高功能。即每间的改造费就这么多，能否增加些服务功能。
　　既提高功能，又降低费用。这显然是大家都愿意做的事。
　　增加少量费用，使功能大大提高。这主要应从资金状况与必要性方面多考虑。
　　功能稍有下降，而费用大大下降。如是否有必要每个商务房内均需放置传真机，还是客人提出此项需要时可免费提供，显然后者也是可行的。
　　2、功能:
　　功能是价值工程中一个重要的概念。改造项目的功能是指项目的用途和作用，即该项目所提供的职能（含多少个职能）如西餐的主要功能是提供西餐服务，所以项目功能就是其使用价值。功能可分为：基本功能和辅助功能；使用功能和外观功能；必要功能和不必要功能；过剩功能和不足功能等。酒店的改

www.ff70.com 造一般情况下应注意对后三项功能改进。外力面、大堂等重要地方应注重外观功能（内含酒店文化）的考虑。星级酒店应特别强调基本功能、必要功能等。
　　3、成本（费用）。
　　是指从改造项目的论证、设计、招投标、施工到竣工、验收、审计等全过程所发生的费用。价值工程既要求重视降低改造费用，也要求重视降低使用费用。如某酒店原洗碗间设计不合理，通过改造改换了走向，从而既提高了洗碗效率，又节省了劳动力成本。用长远的观点来衡量，着笔开支就相当可观。
　　4、价值工程的特点。
　　价值工程以提高价值（功能与费用之比）为目的。同时，酒店重要的地方（大堂、宴会厅等）其价值观还应体现出一定的文化品味、个性特征、CIS等。　　
　　价值工程以功能分析为核心，通过功能分析，可以确定改造成项目必须具备的功能，尽可能排除不必要的功能，从实现必要功能的众多方式中选择出最经济的方式，即少花钱多办事、以尽可能少的投入，取得尽量大的成效，不断寻找新的更好的实现方式，而这些新的方式往往会导致全新改造成项目（效果）的诞生。价值工程正是围绕功能分析展开活动，寻找功能与成本之间的最佳关系，从而达到提高价值的目的，力图以最少的费用满足客人所需的尽可能多的功能。
　　价值工程是以集体的智慧进行改造和创新为基础的。店或再提高一个星级标准，这首先是一个代表大多数员工共同的愿望与利益的设想，而主要的因素是该酒店目前改造的时机是否成熟？档次、规模的定位、吸取其它酒店的成功经验以及专家意见等。其形成决策的过程和最终的成果，处处会体现出民主与集中的关系（精神）。　
　　5、选择与优化价值工程的对象（改造项目）。
　　选择改进功能和降低费用潜力比较大的项目。如：通过用白炽节能灯全部淘汰原钨丝灯 泡，虽然一次性投入不少，但大多数酒店只需半年即可收回全部成本。或选择营业上迫切需要改造

www.ff70.com 的项目。 如增设各具特色的小包厢，来缓解该项目供需上的矛盾。大致可以从以下几个方面考虑：
　　发展方面：
　　应根据酒店自身的发展战略来选择改造项目，如是否再增加一颗"星"是否应使酒店在康乐设施方面更强些？是否应进一步做大餐饮这块"蛋糕"是否应设立不同档次的标房以满足不同客人的需要等等。
　　信息资料方面：
　　对象项目确定以后，要围绕所选择的对象收集有关信息，包括产业要求、流行趋势、捕捉商机等，从中得到进等价值工程活动的依据、标准、对比对象、开拓思路，得到有益的启示。　
　　项目改进（优化）方面：
　　要组织有不同知识、不动经验的人参加，互相启发，共同提出改进方案，在坚持"改进是无止境的"同时，注意抓住宾客、使用目的、使用环境等三项主要因素，这样做比较容易带来明显的效果。
　　销售方面：
　　选择宾客意见大、竟争力差、盈利少的项目入手。如某商务型酒店原没有大的会议厅，因而流失了不少大型、高档次会议进而也影响到该酒店其他功能的发挥与赢利。应考虑被列为重点改造的项目之一。
　　成本（费用）方面：
　　在费用大致能承受的前提下，经过优化方案、资金准备等，迅速实施对必要功能改造。
　　施工方面：
　　除进行必须的招标外，应在次序上多下功夫（尤其是边营业、边改造的酒店）。即先以那一块（可能会数个功能设施）为切入点（突出重点）。然后再依次进行改造。这样可以在最短的时间内形成改造后的口碑效益。
　　结论
　　综上所述，运用价值工程原理来指导酒店的改造，其意义是显而易见的，其作用还可推广引申到酒店管理的许多方面，即凡是有功能要求需要付出代价（费用、时间）的地方，都可以运用这种方法进行分析。但这一方面要求我们要积极进取的精神，另一方面又坚持科学态度，实事求是，尽量减少主观因素的影

www.ff70.com 响。经价值工程改造后的方案究竟是否可行，最终还要经过实践来检验。即来之于宾客，使用岗位、量化结果等方面的综合评价。

 

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