好的选址等于成功了一半

好的选址等于成功了一半 在决定了自主创业也选好了项目之后，接下来最重要的恐怕就是选址的问题了。选址对于办公司开店铺到底有多重要？专家的看法是：不论创立任何企业，地点的选择都是决定成败的一大要素，尤其是以门市为主的零售、餐饮等服务业，店面的选择，更往往是成败的关键，店铺未开张，就先决定了成功与否的命运。可以说，好的选址等于成功了一半。

自己开店、开公司做老板的人都会碰到一个选址的问题。据广州再就业培训学校介绍：创业培训班的学员看中的门面，有80%不符合要求。另一个现实是：目前很多大卖场已有专门的“选址员”。据了解，广州投资开店、开公司的老板们，大都找过专业的风水大师看过风水，从心理上来安慰、暗示自己的公司未来红红火火，甚至出现了专门替新开公司看风水、看朝向的行业。显然开店选址越来越有讲究，人们对选址也越来越重视。撇开看风水这种方式有多少科学依据不谈，仅从经济学的角度来看，选址确实需要很专业的眼光。



选址对创业成败到底有多重要，我们从下面这两个事例中可略见一斑。



哈慈：几番搬迁终黯然离去



广州五羊新城作为广州上个世纪80年代初的高尚住宅区，在90年代吸引了一大批国内外知名的大企业进驻，但是现在依然还坚守在五羊新城的大企业却没有几家。国内最早的保健品上市公司哈慈公司的广东分公司，当年就落户在了五羊新城，作为哈慈公司主打全国最重要市场的广东分公司，由于位置欠佳而经营每况愈下，最后撤离了广州。



据哈慈公司当年的分公司负责人介绍说，1996年哈慈刚刚进入广东市场，一开始将分公司设在了新河浦。而新河浦是广州旧时代的高尚住宅区，整个新河浦都幽静而缺乏活力。更要命的是新河浦没有一趟公交车经过，而停车也很不方便，很多道路是单行线。到了1998年，新到任的分公司经理看到这么大的市场，哈慈的业绩却不是很理想，决定将公司迁移。于是该公司从新河浦迁到了五羊新城的深华大厦。原本指望公司搬迁可以带旺公司生意，谁料到五羊新城的交通依然不便利。该负责人回忆说：“我们租了两套两居室的房子作为分公司办公室，因为当时五羊新城的房子都是商住楼，大部 分都是香港业主投资的住宅楼，几乎没有专业的办公写字楼。客户到了这样的办公室，一点大公司的感觉都没有，反倒像个家。公司所在楼盘的物业管理也完全是按照住宅来管理，给公司带来诸多不便。关键是五羊新城依然缺乏商业气息，到了2000年，我们的生意越做越差，我们又一次搬家到了人民路。”



哈慈广东分公司就是这样几次三番地搬家，而频繁的搬迁后给客户造成不信任的感觉，市场业绩大幅下降，于是在2001年从广州市场全线撤离。



后来该公司负责人分析说，五羊新城是个住宅区，根本不适合公司办公，因为太缺乏商业味道了。



雪贝尔：开一间火一间



雪贝尔蛋糕店开一间火一间是业内有目共睹的。同样是蛋糕店，为什么雪贝尔就可以越开越火？
雪贝尔公司的原“选址员”、现在雪贝尔深圳公司经理的倪修兵介绍说：“我刚刚到雪贝尔公司的工作就是选址员，在广州培训了一个月后，我就被派到了人生地不熟的深圳，专门负责公司新开蛋糕店的选址。当时我选的店面是开一间火一间，所以我今天才坐到了经理的位置。”那么倪修兵选址有什么诀窍？



倪修兵认为，开店的人都特别讲究一个人气。有人气才有生意。但是，是不是选择店址的时候，找准人多的地方就好呢？其实也不尽然。很多人都有的一个误区，那就是把人流量当成了一个地段好坏的唯一标准。诚然，人流量是决定生意成败的一个重要因素，但是了解客流的消费目标，才是更为重要的工作。在开店以前要研究的，不是人有多少，而是这些人中，你的“潜在顾客”或者说“有效客流量”有多少。雪贝尔每建立一个新连锁店，都要做大量的最佳店址选择，其中一项最重要的工作就是测算分析人流量，他们派员工拿着秒表到目标场所测算流量。这些测算人员除了要汇报日人流数量以外，还要详细汇报如下一些数据：如附近有多少路公共汽车经过；过往人中，多少是走路来的，多少是坐公共汽车 来的，多少是打的或开车来的，这样来分析该地区人群的消费水平和消费习惯。



据了解，倪修兵可以很快成为选址专家，还在于他很有悟性，他发现肯德基与雪贝尔都同属于一种业态，于是就取巧地看肯德基开在哪里，雪贝尔的新店址就选在肯德基方圆百米内，这样一来新店生意果然火爆！



不同地段，谨慎选址



选择黄金地段“凑热闹”



一般来说，人潮就是钱潮，在车水马龙、人气汇集的热闹地段中设店，成功的几率较高，如咖啡厅、餐厅、服装专卖店、便利商店等行业，若是设在车站、灯光夜市、娱乐场所、大型商尝购物步行街附近，就至少占了七分地利。因为川流不息的人潮就是利基，有这么多的潜在顾客，只要销售的物品或提供的服务能满足消费者需求，就不怕没有好业绩。但是这类热门地段的租金往往极高，而且大多已被人捷足先登，有心者想取得一席之地并不容易。如果你所选择的行业十分适合在热闹地段中设店，偏偏又找不到店面，而你并不需要太大的空间，不妨采取分租店的方式，也就是目前盛行的“复合店面”形式。

在你所意属的地段中找寻合适的伙伴，共用一个店面，不但可以节省租金，如果同一屋檐下的两种行业，顾客属性雷同且产品可以互补的话，更可以收到相辅相成之效。时下这些复合店的形式极多也相当常见，例如花店、书店与咖啡厅、饰品与服装店、陶艺品与茶艺馆、冷饮与小吃、书店与文具、家用电器与电脑、房产中介与装修工程等，都是常见的组合。

也许大多数人会认为，在同业众多的地方，竞争过于激烈，不易取得优势。但是从消费者的角度来看，店面众多，表示货品齐全，可以比较参考及选择的机会也较多，不怕价钱不公道，这是有心购物者购物时的当然选择。所以，经营者不需害怕竞争，同业愈多，人气愈旺，业绩就愈好，这是相辅相成的。毕竟，单枪匹马地拉顾客，如何比得上整条街的同业、集体广告营销以招徕客人？



偏僻地段要打特色牌
nbsp; 并不是每种行业都非要在黄金地段设店不可，有些行业便具有扭转人潮的能力，虽然设在偏僻地区，却能像磁铁般把消费者吸引过来，甚至逐渐繁荣周边的地方，例如超级市尝大型仓储式商场即是如此。



经营超市、仓储商场所需的资金与空间都不小，在房租地价高涨的今天，如果选在黄金地段开店，实在是违反经济原则。而更重要的是，到超市、货仓商场采购的消费者，讲求的是货色齐全、空间宽广、价钱合理、停车方便、交通顺畅，而设立在偏僻地区，就能兼顾这些综合因素，收到近悦远来的成果。



国内近年来大行其道的大型货仓商场，都选在郊区或新兴社区开店，便是着眼于此。



其实，营业地点的选择与营业内容及诉求与客源息息相关，各行业都有不同的特性、不同的经营手法，黄金地段并不是唯一的选择。如果是别具特色的精品店、手工艺品店，或是风格雅致、特殊的小餐厅、咖啡店，只要用心经营，打出了名号，也不必在乎地点，靠着有心人士与老顾客的口碑相传，即使是位于郊区或僻静街巷，必然不乏“寻幽访胜”的雅客眷顾，因为他们爱的正是这一份幽静，俗语说“酒香不怕巷子深”就是这个道理。



至于制造业的设厂地点更要考虑地价、交通、税率、原材料取得、上下游企业联系、进出货物是否方便，以及员工招募等条件，同时还要考虑产业特性、分析消费人群并做好市场调查工作，才能敲定地点，进行设点事宜。



不可忽视的两大因素



尽管在选择经营场地时，各行业的考虑重点不尽相同，但是有两项因素是绝对不可忽略的。



1、租金给付的能力。



经营场地租金是最固定的营运成本之一，即使休息不营业，都照样得支出，尤其在房价狂飙后，租金往往是经营者的一大负担，不能不好好“计较”。有些货品流通迅速、体积小而又不占空间的行业，如精品店、高级时装店、餐厅等，负担得起高房租，可以设于 高租金区；而家具店、旧货店等，因为需要较大的空间，最好设置在低租金区。



2、租约的条件。



租约有固定价格及百分比两种，前者租金固定不变，后者租金较低，但业主分享总收入的百分比，类似以店面来投资作股东。例如，以固定租金方式每月需五千元；而百分比方式则是业主每月只要三千元房租，但须再另算总收入的10%或更多。租期可以订为不同时限，但对于初次创业者来说，最划算的方式是订一年或两年租期，以预备是否有更新的选择。
雪贝尔公司的原“选址员”、现在雪贝尔深圳公司经理的倪修兵介绍说：“我刚刚到雪贝尔公司的工作就是选址员，在广州培训了一个月后，我就被派到了人生地不熟的深圳，专门负责公司新开蛋糕店的选址。当时我选的店面是开一间火一间，所以我今天才坐到了经理的位置。”那么倪修兵选址有什么诀窍？



倪修兵认为，开店的人都特别讲究一个人气。有人气才有生意。但是，是不是选择店址的时候，找准人多的地方就好呢？其实也不尽然。很多人都有的一个误区，那就是把人流量当成了一个地段好坏的唯一标准。诚然，人流量是决定生意成败的一个重要因素，但是了解客流的消费目标，才是更为重要的工作。在开店以前要研究的，不是人有多少，而是这些人中，你的“潜在顾客”或者说“有效客流量”有多少。雪贝尔每建立一个新连锁店，都要做大量的最佳店址选择，其中一项最重要的工作就是测算分析人流量，他们派员工拿着秒表到目标场所测算流量。这些测算人员除了要汇报日人流数量以外，还要详细汇报如下一些数据：如附近有多少路公共汽车经过；过往人中，多少是走路来的，多少是坐公共汽车来的，多少是打的或开车来的，这样来分析该地区人群的消费水平和消费习惯。



据了解，倪修兵可以很快成为选址专家，还在于他很有悟性，他发现肯德基与雪贝尔都同属于一种业态，于是就取巧地看肯德基开在哪里，雪贝尔的新店址就选在肯德基方圆百米内，这样一来新店生意果然火爆！



不同地段，谨慎选址



选择黄金地段“凑热闹”



一般来说，人潮就是钱潮，在车水马龙、人气汇集的热闹地段中设店，成功的几率较高，如咖啡厅、餐厅、服装专卖店、便利商店等行业，若是设在车站、灯光夜市、娱乐场所、大型商尝购物步行街附近，就至少占了七分地利。因为川流不息的人潮就是利基，有这么多的潜在顾客，只要销售的物品或提供的服务能满足消费者需求，就不怕没有好业绩。但是这类热门地段的租金往往极高，而且大多已被人捷足先登，有心者想取得一席之地并不容易。如果你所选择的行业十分适合在热闹地段中设店，偏偏又找不到店面，而你并不需要太大的空间，不妨采取分租店的方式，也就是目前盛行的“复合店面”形式。

在你所意属的地段中找寻合适的伙伴，共用一个店面，不但可以节省租金，如果同一屋檐下的两种行业，顾客属性雷同且产品可以互补的话，更可以收到相辅相成之效。时下这些复合店的形式极多也相当常见，例如花店、书店与咖啡厅、饰品与服装店、陶艺品与茶艺馆、冷饮与小吃、书店与文具、家用电器与电脑、房产中介与装修工程等，都是常见的组合。

也许大多数人会认为，在同业众多的地方，竞争过于激烈，不易取得优势。但是从消费者的角度来看，店面众多，表示货品齐全，可以比较参考及选择的机会也较多，不怕价钱不公道，这是有心购物者购物时的当然选择。所以，经营者不需害怕竞争，同业愈多，人气愈旺，业绩就愈好，这是相辅相成的。毕竟，单枪匹马地拉顾客，如何比得上整条街的同业、集体广告营销以招徕客人？



偏僻地段要打特色牌


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